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短期可操作的楼市长效调控机制:“一个系统+三大利器”

发布时间:2015-4-13 10:33:54   点击数:
提要:近日,有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光,有相关知情人士透露,具体方案在11月份的十八届三中全会或明年两会公布。报道称,从方案可以看出,中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”,对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。

  近日,有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光,有相关知情人士透露,具体方案在11月份的十八届三中全会或明年两会公布。报道称,从方案可以看出,中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”,对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。

  那么,何为楼市长效性调控机制?简单来讲,房地产长效调控机制是指在完成住房信息联网、不动产登记等长效机制基础的工作下,从土地、金融、财税等多方面进行改革,而改革方向便是调控更加市场化,坚持“去投资化”,最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主,逐步让限购等行政化手段退出市场。

  从调控思路来看,其实,今年年初新国五条细则当中已经试探性提及相关税费手段,只不过最终因种种原因各地尚未落地执行而已。但是,这并不代表今后不会再提及并执行。从调控手段转变的趋势来看,无论调控政策怎么变化,其实,总体上仍然会使以经济手段、市场手段调控为主,为以后以限购为主的行政化手段退出做铺垫。

  从这个角度来讲,新国五条细则当中提及的二手房交易需缴纳20%增值税、房产税扩围等相关政策可能会在11月份的十八届三中全会或明年两会公布并逐步具体执行。

  同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为,经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。从短期内可操作的楼市长效调控机制来看,极有可能先期形成“一个系统+三大利器”调控体系,然后逐步向土地、金融、财税等多方面进行改革,最终形成楼市长效调控机制。

  短期可操作长效调控机制:一个系统+三大利器

  从短期内可操作的楼市长效调控机制来看,什么是“一个系统+三大利器”?如何理解 “一个系统+三大利器”调控体系对于楼市调控的作用?

  具体来讲,“一个系统+三大利器”中,一个系统是指城市个人住房信息系统,三大利器分别是指房产税、类似于二手房20%增值税的政策、保障性住房等三方面。

  一个系统:城市个人住房信息系统

  从城市个人住房信息系统来讲,2013年3月,住建部曾下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》,要求地方做好个人住房信息系统联网工作。在今年全国“两会”上,住建部副部长齐骥才公开表示,40个城市的住房信息联网工作已经完成(最新媒体报道称60个城市已联网)。下一阶段的目标是,在今年6月底完成500个城市的住房信息联网工作,从目前执行情况来看,同时实现500个城市联网难度也较大,可能需要更久的时间。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从个人住房信息系统与住房和城乡建设部(住建部)联网的作用和目的角度而言,房产税的征收需要家庭房产数据的详细数据做为依托,住房信息联网是房产税扩围的必要条件。从中长期来讲,(40个或更多城市的)联网为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显,但是,我们也应该看到,如果限购、限贷政策一旦取消,房产税征收对象的范围会明显扩大,这时,房产税对于控制投资性投机性需求也会起到一定的市场调节作用,房产税才会真正发挥它的作用。

  此外,全国住房系统的通联是对调节房地产市场健康平稳发展有利的。国家相关部门设法将全国住房系统通联在一起,通过通联的个人住房信息系统及时发展异地购房、楼市投资投机现象,可有针对性的出台差别化的调控措施(例如贷款利率、房产税、二手房20%增值税等)抑制房地产投资投机现象,可避免像现在调控政策那样搞“一刀切”,误伤部分市场及购房者。

  “一个系统+三大利器” 的三大利器来讲,需要解决两个问题,一个问题就是解决低收入人群的居住问题,而不一定是买房的问题,从而减少低收入人群对于当前房价上涨势头的抱怨,起到稳定社会的作用。这就是三大利器之一的保障性住房。另外一个需要解决的不合理的投资性、投机性需求,坚持“去投资化”,不要让过多的外来力量干扰健康的房地产市场,让房地产市场回归到以自住需求为主。这就是三大利器之一的房产税、二手房20%增值税等相关税费措施。

  三大利器之一:保障性住房

  按中央政府要求,“十二五”期间,全国要建设3600万套城镇保障性住房。2011年已建1043万套,截至2012年10月已开工722万套。2013年-2015年三年将建设1600万套。住建部9月11日公布,今年1-8月,全国开工建设城镇保障性安居工程560万套,基本建成356万套。按计划,2013年全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套,基本建成470万套。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从发展趋势来看保障性住房市场将呈现出三方面的特征:

  第一、经适房由于分配、操作、市场等多方面原因将逐步取消,逐渐淡出保障房领域;

  第二、廉租房与公租房并轨,重点解决低收入、夹心层的居住问题,不一定是购买的问题。

  第三、加大对于棚户区改造的支持力度。

  今年7月23日,国家发改委、住建部、国土资源部等六部委联合召开了全国棚户区改造工作电视电话会议。会议明确要求,各地在10月底前应编制完成2013~2017年棚户区改造规划。之前,2013年6月26日,国务院常务会议决定,今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户。

  从棚户区改造的出发点来看,棚户区改造属于保障性住房范畴,不仅能够拉动投资,而且还对改善民生有重要作用,并且不会对商品住宅房价产生助推效应,相反还可以释放一部分刚需,起到抑制商品住宅市场房价的作用;同样,棚户区改造的本质仍然是房地产投资,因此,具备对相关下游产业强劲的带动属性,水泥、建材等行业都将获益,拉动经济增长的同时,又不太多刺激商品房市场。

  三大利器之二:类似于二手房交易20%增值税的税费政策

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从经济手段调控对于市场影响的角度来讲,可以采用类似于二手房交易20%增值税的政策调节市场需求,具体来讲,可以针对短期内(5年内尤其是1-2年的短期投机客)投机行为而征收的一个资本利得税,并且这个资本利得税也将呈现出梯度特征,对于持有套数越多、时间越短的短期内投机客,将通过这个税收动作降低其短期内投机的空间。

  同时,对于中长期投资客,尤其是5年以上的投资客,二手房交易20%增值税的征收可以适当减免,或根据持有房产年限长短、套数多少进行梯度化设计,最终使中长期投资客的利益不受到太大的损失,基本上是引导市场去投机化,通过税费的征收,让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内,

  总体上来讲,通过类似于20%增值税的征收将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场,防止整个房地产市场再把房产本身当做投机的工具,弱化房地产本身的投资属性,让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。

  三大利器之三:房产税

  从房产税自身来讲,其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收,其影响主要也是引导市场去投机化,通过税费的征收,让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内,同样,也是通过房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具,弱化房地产本身的投资属性,让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。

  从中长期来讲,(40个或更多城市的)联网为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显,但是,我们也应该看到,上海、重庆两地房产税的征收标准都在根据政策制定之初的游戏规则正在慢慢向深度调整,并不是像之前大家认为那样没有任何动作。

  以上海房产税为例,2013年房产税税率标准,27740元/平方米成税率分界线,比2012年上涨844元/平米,27740元/平方米以上的按照0.6的税率执行,27740元/平方米以下的按照0.4的税率执行。同时,根据上海税务机关公布数据,2011年认定应征房产税套数为2万套左右,2012年应税房为3万套左右,应税房数量呈现上涨趋势;2011年应税房源中0.4%税率占据90%,受2012年房价上涨的影响,0.6%税率的比例将会扩大。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,近期的房产税的扩围应该会采取上海、重庆模式进行扩围征收,也有可能会有第三套方案出来作为试点的可能性。总的来看,通过多套不同模式的试点的推广展开,在今后几年中慢慢进行深度调整,无论是重庆的高端存量征收模式,还是上海的增量征收模式,尽管各地的征收的出发点不一样,但是,经历几年的深度调整,房产税最终会回归到一个同一个征收水平上,以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。

  从推进范围和力度来讲,房产税扩容一开始就向存量开征显得有些仓促与不合理。首先,市场层面有可能会因为房产税征收力度比较大而引起短期内较大的市场波动,对于整个房地产行业健康稳定发展不利;此外,从市场接受心理的角度来讲,一开始向存量征收市场主体各方心理层面也难以一下子接受,没有一个市场心理层面的缓冲期,对于房产税存量征收来讲是缺乏周全考虑的。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,房产税扩容与征收应学做“刀削面”,每次只削一点,一点一点来,最终将面团削平,不应一蹴而就。

  就现阶段房产税城市扩围而言,可以分批次逐步在各个城市扩围推进,“温水煮青蛙”,不可能一下子所有省会城市都铺开,首先一线城市及部分重点二线城市可以优先推进,比如深圳、北京、杭州等,其次,东中部省会省市都参与进来,接着,其他市场征收条件成熟的地级市也可以征收,尤其是东部一些地区的地级市。

  从房产税征收力度来讲,应该多学习上海、重庆这两年稳步推进的成效和方法。当前,上海、重庆根据政策制定之初的游戏规则,通过逐年调整、逐年增加征收对象范围的方式扩大征收房产税对象的范围,每年调整的范围和力度不大,市场均可接受,可谓是做“刀削面”式征收方法。

  总之,通过“一个系统+三大利器” 短期内可操作的楼市长效性调控机制,通过保障性住房解决低收入人群的居住问题,而不一定是买房的问题,从而减少低收入人群对于当前房价上涨势头的抱怨,起到稳定社会的作用;通过房产税、二手房20%增值税等相关税费措施,解决的不合理的投资性、投机性需求,坚持“去投资化”,不要让过多的外来力量干扰健康的房地产市场,让房地产市场回归到以自住需求为主。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从“一个系统+三大利器”内部互动来看,通过房产税的逐步推进,逐步进行城市扩围,在已经征收的城市在税率、征收对方范围等方面逐步进行调整,其中,可以将所征税款一部分补贴廉租房建设发债的利息,其他资金也用于补贴保障房的开发与建设,而保障房方面更大程度侧重廉租房、公共租赁房等,体现更大的公平性。同样,二手房20%增值税也可以起到调节收入分配、支持保障性住房建设的作用。

  这样,通过“一个系统+三大利器”对于市场叠加效应,弱化房地产的投资属性,让房产回归居住自住属性,最大程度满足不同人群的居住需求。从而逐步实现利用经济手段、市场手段调节市场,让市场自发性的调节市场供需,限购等行政化手段逐步退出,弱化行政干预的作用。



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